Содержание
Признаки мошенников
Мошеннические схемы при покупке квартиры
Классические способы обмана
Сложные схемы мошенничества
Наиболее популярные виды мошенничества недобросовестных компаний
Как уберечь себя от обмана
Какие документы должен предоставить продавец
Существуют такие изощренные способы мошенничества, когда люди лишаются не нескольких тысяч, а миллионов рублей. С развитием рынка недвижимости и мошенники не стоят на месте. Их схемы и махинации подчас сложно разгадать.
Признаки мошенников
Покупателя должно насторожить поведение продавца, если он ведет себя нервно, прячет глаза, путается в фактах. Но чаще встречаются самоуверенные и опытные мошенники. Распознать их можно по следующим признакам:
- просят занизить стоимость квартиры в договоре;
- действуют по доверенности;
- отказываются от расчетов безопасным способом;
- не предоставляют дополнительные справки по просьбе покупателя.
Мошеннические схемы при покупке квартиры
Несмотря на то, что мошенники каждый год изобретают новые способы обмана, их схемы условно можно разделить на простые, классические и более сложные.
Классические способы обмана
Простые схемы обмана при покупке квартиры используют обычно начинающие или ленивые аферисты. Юниоры любят действовать так.
Оформление предварительного договора с задатком. Суть схемы такова: продавец выставляет жилье по привлекательной цене, в процессе осмотра может скинуть цену, попросить внести задаток, о чем и прописывается в документе. Впоследствии всплывают неблагоприятные обстоятельства, из-за которых покупатель отказывается приобретать квартиру. Но задаток ему уже не возвращается.
Продажа квартиры с недееспособным лицом. Мошенник покупает у недееспособного лица квартиру по сильно заниженной цене, минуя органы опеки. А продает по нормальной цене. Последствия непредсказуемы. Когда объявится родственник лица, доказать покупателю, что он добросовестный приобретатель будет весьма проблематично.
Занижение стоимости квартиры в договоре. Схема выглядит так: к примеру, стоимость квартиры составляет 3, 5 млн рублей, а в договоре указывается сумма 2 млн рублей. Покупатель вносит 100 тыс. рублей задаток, а оставшуюся сумму 3,4 млн рублей кладет в ячейку. Разумеется, без расписки. Продавец после регистрации прав собственности деньги забирает, а, спустя время, заявляет, что сделка была для него убыточной. Возвращает покупателю 2 млн рублей, а себе оставляет квартиру и 1,5 млн руб.
Продажа квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему. По закону такие сделки осуществляются только с разрешения органов опеки. Но, многие не желают связывать себя бумажной волокитой и продают жилье без разрешения. Такая оплошность покупателя может привести к тому, что по достижении 18 лет, гражданин оспорит сделку и будет прав.
Приобретение жилплощади с долгами по коммунальным услугам. Не проверив отсутствие задолженностей, покупатель может остаться без водоснабжения или электричества. Доказать, что он ни в чем не виноват будет сложно и долго. А на практике суммы встречаются значительные.
Приобретение квартиры со скрытым наследником. Спасти ситуацию поможет подстраховка в виде пункта в договоре купли-продажи об ответственности продавца в таком случае. А еще лучше перед сделкой заказать выписку из ЕГРН и проследить частоту перехода прав собственности. Чем чаще менялись собственники, тем больше риски. Если ничего из этого не сделано, то придется либо компенсировать стоимость доли появившемуся наследнику либо проживать с ним на одной жилплощади.
Сложные схемы мошенничества
Есть и более сложные способы умышленного обмана, при которых мошеннику приходится проявлять большую изобретательность, задействовать недобросовестных должностных лиц и дополнительные расходы. К счастью, такой способ, как подделка завещания канул в лету. Но ранее был популярен у квартирных аферистов. Сложные сделки:
Сделка по доверенности
В данном случаем обманутыми могут быть и покупатель и продавец. Вариантов обмана с доверенностью множества:
- случается, что собственник даже не знает, что его жилье продается. Мошенник хитрым путем достает паспорт владельца, оформляет на себя генеральную доверенность;
- документ не зарегистрирован в реестре Нотариальной палаты, а сам собственник жилье не продает;
- жулик может отозвать доверенность за час до совершения сделки или когда документы уже проходят регистрацию в Росреестре, цель мошенников – задаток.
Дарение
Продавец убеждает покупателя оформить договор дарения, потому что так он понесет меньшие финансовые убытки. Но тот факт, что в течение года дарение можно оспорить, от покупателя скрывается.
Продажа по ложному адресу
Изобретательный мошенник приводит покупателя смотреть заранее снятую квартиру с хорошим ремонтом и видом из окна, но в процессе подписания договора подсовывает ему документы на другую менее ценную жилплощадь. Обман раскрывается уже после перехода прав собственности.
Мошеннические действия на рынке недвижимости совершают как частные лица, так и крупные фирмы. Рассчитывать на длительное существование им не приходится, поэтому постоянно приходится менять схемы. Итак, чтобы не потерять свой прибыльный «бизнес» и одновременно уйти от уголовной ответственности, мошенники могут создавать «липовые» фирмы, действовать в разных городах, менять реквизиты и название компании.
Аферисты с сфере недвижимости обычно хорошие психологи, они знают, что очень легко управлять эмоциями людей, не владеющими знаниями в данной области. Они умеют использовать психологические приемы для убеждения потенциального клиента.
Наиболее популярные виды мошенничества недобросовестных компаний
Пирамиды. Продавец обещает значительную скидку клиенту при условии, что он приведет еще 2-3 покупателей. Обычно все лишаются денег и квартиру никто не получает.
Строительные работы попросту инсценируются. После получения первого взноса ни застройщика, ни денег, ни строящегося дома покупатель больше не найдет.
Распродажа квартир по нереально низким ценам. Большинство людей в погоне за выгодой, забывают о бдительности. Этим активно пользуются аферисты. Компания-застройщик объявляет, что строительство объекта вот-вот завершится и собирает с покупателей деньги. После чего либо исчезает, либо объявляет себя банкротом.
Мнимая продажа. Покупатель заключает сделку с продавцом, рассчитывается, а после узнает, что у агентства нет лицензии на проведение операций по купле-продаже, и договор не имеет юридической силы.
Как уберечь себя от обмана
Чаще всего преступные схемы используют при продаже квартиры на вторичном рынке. Чтобы на начальных этапах не проглядеть хитрые уловки мошенников, стоит обратиться в зарекомендовавшее себя агентство недвижимости или юридическую фирму. Эти организации дорожат своей репутацией, поэтому к чистоте сделок подходят очень ответственно.
Но если покупатель решил сэкономить и уверен в своих силах, то ему следует запомнить несколько советов:
Никогда не соглашаться на задаток. В качестве подтверждения своих намерений выбирать только аванс. Если сделка не состоится, его можно вернуть.
Прийти на осмотр раньше и пообщаться с соседями. Можно узнать много нового и заодно присмотреться к обстановке.
За справками о состоянии здоровья продавца лучше сходить вместе. Так можно убедиться, что справка не липовая.
Не соглашаться на сделку по доверенности. Но, если покупатель решился, то лучше поверить ее на сайте реестра доверенностей.
Обязательно выписать всех перед сделкой, особенно детей и инвалидов. Если квартира когда-то покупалась за материнский капитал, то убедиться, что органы опеки выдали разрешение. А также, что несовершеннолетние члены семьи обеспечены жильем.
В процессе подписания документов читать надо все экземпляры. Часто покупатель читает первый экземпляр, а на второй не заморачивается, а именно в последующих договорах и кроется подлог.
Еще один хитрый способ – намеренные помарки. В итоге мошенник идет якобы перепечатывать, а на самом деле подсовывает другой документ, который покупатель подписывает на автомате.
Обратить внимание на то, как часто менялся собственник квартиры. Если часто, то это должно насторожить – налицо мошеннические намерения.
Какие документы должен предоставить продавец
Тщательная поверка документов – это самый главный момент при покупке квартиры. Если продавец не предоставляет какую-либо справку, то это должно насторожить. Есть вероятность, что и остальные бумаги он добыл нечестным путем. Нельзя соглашаться заключать сделку о копиям документов.
В первую очередь, необходимо проверить паспорт продавца, сверить все его личные данные с данными в документах, сравнить схож ли он с фото, часто мошенники используют двойников.
Главные документы при покупке:
- ЕГРН – это свидетельство о том, что жилье принадлежит именно собственнику, и он имеет право на сделки с ним.
- Документ-основание пользование жильем. Это может быть договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве.
- Выписка из домовой книги не позднее, чем за месяц до сделки. Еще лучше запросить архивную выписку, чтобы увидеть, сколько на самом деле было прописано людей. Вдруг кто-то выписан на время. Справку об этом дадут в паспортном столе.
- Кадастровый паспорт квартиры, чтобы убедиться, что нет незаконных перепланировок.
- Справка из Пенсионного фонда об остатке материнского капитала, если он имеет место на сделке.
- Справка о том, что нет долга по коммунальным платежам.
- Справка из психоневрологического диспансера о том, что продавец дееспособный.
- Справка о том, что жилье приватизировано. Закон не позволяет подавать жилье, находящееся в собственности государства.
Случаев с мошенничеством при покупке квартиры с каждым годом становится все больше. Самый надежный способ обезопасить себя – это доверить поверку документов специалистам. Но и тогда не стоит расслабляться, человеческий фактор никто не отменял. Лучше действовать по принципу доверяй, но проверяй.
Российское законодательство устроено таким образом, что больше всех страдают именно обманутые покупатели, а мошенники почти всегда остаются безнаказанными
Практикующие адвокаты рекомендуют раз в год заказывать выписку из ЕГРН, чтобы убедиться, что не появились другие владельцы собственности. Если вдруг окажется, что собственнику квартира уже не принадлежит, надо сразу идти к адвокату.
